한강맨션 놀이터 6필지 필승전략

– 흑석동 명수대 아파트처럼 토지 사용료 납부할 수도….
– 집합건물법을 제대로 이해못한 용산등기소의 직무유기

[서울교육방송 주택뉴스 / 장창훈 기자]=한강맨션 놀이터 6필지는 필승전략을 갖지 않으면, ‘노인과 바다’처럼 뼈만 남는 고래가 될 수도 있다. 지난 9월 28일 TV조선이 보도한 흑석동 명수대 아파트 사건이 한강맨션 놀이터에도 적용될 위험이 내재한다.

흑석동 명수대 아파트 사건은 집합건물법에 대한 몰상식에서 비롯된 사법부의 판단착오다. 그러나, 사법부의 판단은 법치주의에서 그 효력이 발생한다. 명수대 아파트 38세대는 가구당 8천만원의 토지사용료를 지불하고, 매월 100만원을 주도록 판결을 받았다.

명수대 아파트는 건물등기만 소유권보존등기를 하고, 토지는 건축주의 이름으로 남겨지면서, 건물만 계속 매매가 되었고, 토지는 건축주의 아들에게 상속되면서, 결국 건축주의 아들이 38세대를 상대로 소송을 제기해서, 승소판결을 받았다. 토지사용료를 지급하지 못하는 세대는 강제경매가 진행된다.

한강맨션 놀이터 6필지는 1/701(5필지) 1/700(1필지)로 되어있다. 5필지가 701, 1필지가 700인 것은 등기상 오류다. 분양신청 당시 1명의 분양자가 아내의 이름을 함께 기록하면서 오류가 발생한 것이다. 분양신청자는 최종 700명이다. 이러한 등기오류조차 용산등기소는 “등기된 것은 고칠 수 없다”는 모로쇠를 일관한다. 사족(蛇足)도 “뱀의 다리다”는 논리인 것이다.

한강맨션 놀이터 6필지 문제는 현재 조합의 40만원 등기비용과 비대위의 15만원 등기비용이 치열하게 다툼을 벌이면서, 평생선을 달리고 있다. 만약, 해당 사건이 시급히 처리되지 않을 경우에 ‘토지사용료 폭탄’을 얻어맞을 수도 있다. 놀이터 6필지를 현재 사용하고 있는 세대주에게 토지 사용료에 대한 부당이득금소송을 받을 수도 있다.

게다가, 놀이터의 등기자 700명이 뭉쳐서 소유권보존등기 소송을 제기할 수도 있다. 이 문제는 보통 심각한 것이 아니다. 그저 15만원과 40만원의 다툼이 아니다. 잘하면 대박이고, 못하면 쪽박을 찰 수 있는 위험한 지뢰다. 보물이냐, 지뢰냐, 그것은 을지 법무법인(차흥권 대표변호사)과 같은 실력있는 대형로펌을 통해서 건곤일척 소송을 제기해야지, 대충 했다가는 최초 분양자들의 소유권만 인정해주는 낭패를 당할 수도 있다.

집합건물법은 1984년에 생겼다. 집합건물은 ‘집합’(集合)이 말하듯, 합친 것이다. 토지와 건물을 합친 것이 곧 ‘집합건물’이다. 아파트가 바로 집합건물이다. 토지와 건물이 일체된 주거형태가 바로 아파트다. 토지와 건물을 분리할 경우, 무용지물이 되는 것이 아파트다. 그래서 정부는 아파트를 위한 법률로서 집합건물법을 만들었다. 토지등기와 건물등기를 서로 합쳐서 결혼을 시킨 등기제도이다. 집합건물은 오직 1개의 등기부만 쓴다. 집합건물법이 나오기 전에는 토기등기부와 건물등기부가 각각 존재했다.

단독주택은 건물등기와 토지등기가 각각 존재한다. 반면 아파트와 같은 집합건물은 1개의 등기를 쓴다. 1개의 등기속에 토지와 건물이 표시된다. 남자와 여자가 결혼을 하면, 본적이 생기면서 같은 호적등기를 쓰는 것과 같다. 그런데, 한강맨션은 각 호수마다 토지와 건물이 합쳐졌는데, 놀이터의 공유지분(규약상 토지)만 토지등기가 별도로 존재한다. 이것은 용산 등기소의 직무유기다. 등기소가 집합건물법에 따라 반드시 처리해야할 사항인데, 직무유기를 하면서 주민들의 사유재산에 지뢰를 설치한 것이다. 누가 봐도, 놀이터 6필지는 최초 분양자의 소유였고, 최초 분양자가 매매를 했다면 놀이터의 6필지(1/700)도 함께 매매된 것이다.

** 전유 부분의 처분에는 대지 사용권도 함께 이전되었다고 볼 수 있다. – 대법원 판례 2010다11668

** 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유 부분의 처분에 따른다. 구분 소유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리하여 대지 사용권을 처분할 수 없다. – 집합건물법 제20조

집합건물법은 토지등기부가 존재할 수 없다. 존재하지 못하도록 한 것이다. 결혼했다면, 여자와 남자는 연합해서 한 몸이 된다. 그래서 같은 집에 살면서 자식을 낳고, 하나의 호적을 사용하는 것이다. 같이 살면서 호적을 각각 사용한다면 그것은 혼인신고를 하지 않은 것이다. 혼인신고를 하지 않았다면 남자와 여자의 호적이 각각 다르다. 집합건물법은 토지와 건물의 결혼등기로 이해해야한다.

그런데, 놀랍게도 한강맨션은 건물등기와 토지등기가 연합해서 하나의 등기를 쓰고 있는데, 공유지분(규약상 토지)은 합쳐지지 않은 황당한 등기오류가 발생했다. 이것은 1987년이 실시된 집합건물법 등기처리 의무사항이 제대로 이행되지 않은 용산등기소의 직무유기 사태이며, 이러한 직무유기가 한강맨션 세대주들에게 ‘토지사용료’라는 지뢰폭탄을 터뜨릴 수도 있으니, 용산 등기소는 하루빨리 정신을 차려야할 것이다.