법원경매와 기획부동산는 전혀 다르다
호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로 가야하고, 고래같은 대어(大魚)를 잡으려거든 바다로 가야한다. 제값 주고서 매입을 원하면 돈을 많이 주고 사면 그만이다. 하지만 적은 돈으로 많은 돈을 벌려면 경매의 그물이 최적이다.
IMF때 토지를 줍듯이 수백억 자산을 늘린 분들은 방법이 달랐다. 그들은 요즘 남들이 하는 돈벌이는 하지 않는다. ‘숨은 재벌’이라고 하는 분의 말이다. 요즘 아파트에 경매를 하고 있다면 가장 바보같은 사람이다. 요즘 아파트나 상가에 경매를 요청하는 사람들은 실수요자로 실제 용도가 본인이 이용하려고 하는 분들이니 높게 써 꼭 받아야하겠다는 생각으로 경매에 입찰을 응하기에 투자로 생각한 사람은 투자를 잘못한 것과 같다.
적은 돈으로 경매를 응하고 싶거든 토지에 투자해야한다. 아파트나 상가에 경매입찰을 응하면 수익률이 매우 낮거나 오히려 110%까지 상승하는 요인으로 투자에 적격한 경매가 아닐 때가 많다. 이에 요즘 투자에 귀기울여 볼만한 곳으로 잠깐 몇 군데 눈여겨 검토해보자.
얼마 전에 GTX(수도권광역급행열차)를 착공할 것이라고 정부에서 발표했다. A노선부터 알아보자. 일산 킨텍스에서 출발하면 대곡, 연신내, 서울역, 그리고 삼성역까지 5곳만 정류장이 된다,
B노선은 송도에서 출발해서 인천시청, 부평, 당아래, 신도림, 여의도, 용산, 서울역, 그리고 청량리까지 9곳이 정류장이다.
C노선을 보자. 회룡을 출발, 창동, 청량리, 삼성, 양재, 과천, 그리고 금정역까지 7곳으로 정류장이 이미 정해져 착공이 들어갈 곳과 간 곳으로 분리, 내년부터 시작이다.
지금쯤 경매를 잘 알고 있는 자칭 경매박사들은 눈에 띄는 곳이 몇군데 있을 것이다. 경매를 모르는 사람은 정류장마다 투자가치가 있다고 보지만 자칭박사들은 전혀 이름이 생소한곳부터 현장답사후 아무 흔적이 없는 그냥 논밭과 야산으로 보이는 곳부터 공략을 할 것이다.
경매는 경험이 보물이다. 미국의 부동산 갑부 트럼프 의원도 경매로 부자가 되었을지 모른다고 한 얘기가 진실일지도 모른다. 시세대로 사서 토지의 부를 축척하기는 어려운 일이다. 경매는 토지만 보아서는 가름하기 어렵다. 건물은 눈에 보이나 토지는 겉을 볼만한 가치판단이 전혀 없다, 그래서 토지는 남들이 못보는 것을 볼 수 있는 경매의 깊은 안목이 필요하다. 이미 나타난 곳은 수익창출이 전혀 안된다고 보고 아무것도 노출되지 않는 곳을 공략해야 돈이 된다.
흔히 말들 한다. 푸른 바다는 시커먼 속과 같이 안보이기에 저 깊은 곳에 무엇이 있는지 두렵다. 하지만 얕은 강바닥은 훤하게 보여 피라미 미꾸라지 가재 등 작은 물고기도 다 보인다, 누구나가 잡을 수 있다는 얘기다. 경매의 블루오션이 필요하다.
역세권을 빚대어 예를 들어보았다.
이외에도 발전이 빠른 곳 도로가 넓은 곳을 따라 관공서(청사)나 거대한 랜드마크형 상업시설이 들어오거나 유명 대학교가 들어오거나 전철이나 기차 고속도로가 서로 체인지가 되는 나들목이면 투자에 더욱 좋을 것이다.
보통 기획부동산에 속아 다시는 부동산에 눈을 돌리기 싫어하는 사람이 더러 있어 안타깝다. 기획부동산은 말 그대로 기획을 한다. 낮선 땅에 거대한 건물을 설계하고, 흔히 말하는 제안서(프레젠테이션) 자료를 화려하게 만들어 사람들을 현혹해서 토지를 팔았다. 그건 사기(詐欺)다. 사기에 속아 땅을 사면 안된다. 허황된 자료를 가지고 토지를 쪼개 그럴싸하게 꾸며 팔고 어디론가 사라져버리는 집단부동산! 부동산의 보이시피싱같은 족속들이다. 절대로 조심하자!!!
경매는 기획부동산이 아니다. 경매는 법원을 통해서 부동산을 구매하는 가장 신뢰할만한 거래방법이다. 복덕방과 같은 부동산중개소보다 더 믿을 수 있는 곳이 바로 법원이다. 경매물은 가치가 있어 담보물로 이용, 채무자가 대출금을 갚지못해 경매를 이용해 법원에서 재검증후 새로운 토지주을 만들어주는 것으로, 법원이 감정평가까지 하므로 기획부동산과는 완전히 다르다.
일단은 은행에서 그 토지의 가격을 토대로 대출을 해주기에 그 토지의 가치는 인정이 된 것이고, 더블어 법원에서 그 가치만큼의 금액을 감정가로 정해 토지의 가치를 인증해주는 것과 같기에 사기성은 아애 없다.
그리고 기획부동산은 등기권리증의 기본이 없는 것이 허다하다. 그러나 경매는 잔금을 치르는 날을 기준으로 7일내 등기권리증이 나온다. 무엇이든 잘 보고 잘 검증하고 잘 두들겨야 돈을 벌 수 있다. 땀흘리지 않는 소득은 값진 소득이라 볼 수없다.
경매는 본인이 직접 법원을 드나들면서 입찰하고 낙찰받은 날까지 수없는 발품을 팔아야한다. 그런데 그 낙찰승산도 높으면 60%, 낮으면 40%에 불과하다. 그것도 법원 등 법무사 변호사 찾아다니며 권리분석을 해야하고, 수지분석을 해서 된다는 보장도 없이 수없이 다녀야 겨우 한건 낙찰받는데, 권리분석과 감정평가금액에 빠져있는 분쟁거리가 생기면 낙찰 받고도 속수무책이다.
권리분석이 잘못되면 낙찰받고도 본인 것으로 만들지 못할 수도 있다. 옛말에 잘알아야 면장한다는 말이 있다. 모르면 다이아몬드도 돌로 보고, 알면 남들이 버린 쓰레기도 주워서 횡재를 하는 법이다. 그 가치를 아는 자가 그 물건의 주인이 되는 것이다. 경매가 바로 그렇다.
One Comment
전영일
우연히 글을 읽고 몇자 적습니다.무시하셔도 됩니다.하지만 시간이 지나고 그때가 오면 선생님께서 얼마나 큰죄를 범하셨는지를 알게 되실겁니다.귀담아 들어 보시고 지금이라도 옳은 판단을 하셨으면 합니다.안하셔도 상관없습니다.기획부동산만 20년간 했습니다.지금은 그간의 죄를 반성하며 기존 고객들에게 팔았던 땅을 되팔아주고 개발해드리고 있습니다.업계 후배님이라고 생각하고 말씀드립니다.신일균님께서 자신감과 확신을 갖고 계신거 같은데 정확히 알고 일을 하시던 기사를 쓰시던가 하시길 바랍니다.법원경매회사는 더하면 더했지 제대로 운영하는 기획부동산보다도 나쁜 회사입니다.
그리고 인정하시기 싫겠지만 간판만 틀릴뿐 같은 기획부동산입니다.
특히 우*경매나 신*경매는 업계에서 곧 악덕기획부동산의 시범사례가 될것입니다.사회에 미치는 악영향이 너무 심해서입니다.법원경매에서 일하시는 분들은 싸다란것을 가장 큰 장점이라고 생각합니다.하지만 착각입니다.
쓰레기 같은 토지를 낙찰받거나 쓰레기 같은 토지를 매입합니다. 규모가 크고 맹지이고 공원이고 선하지고 그린벨트고 공익용 산지외에 수많은 규제가 있어서 싼것입니다.아무도 처다보지 않는 땅이란 말입니다.그런땅만 합니다
그래서 싼것입니다.여기서 그치지 않습니다.그런땅임에도 매입가격 대비 분양가를 7배~8배에 책정합니다.시세보다 싸지도 않습니다.분할이란 명목으로 회사 등기부에서는 매입가격을 쉽게 확인할 수 없을겁니다.매매목록이라고 있으니 확인해보시고 국토부 시세를 확인해보시고 현지 복덕방도 확인해보세요.서류를 확인해 보시라고 해도 머리가 아파서 무시하시겠지만요~~
부디~ 제발~ 후에 몰랐다고 하지 마시고 모르시면 일하지 마세요.
왜 불쌍한 고객들과 직원들에게 씻을수 없고 감당하기 힘든 상처를 주시나요
대표나 임원 간부들도 알만한 사람들 다 압니다.자신들이 무슨 죄를 저지르고 있는지를요.선생님도 가족이 있어서 돈을 벌어야겠지만 선생님으로 인해 고통받을 고객과 아무것도 모르는 직원들에게 더 이상 피해가 없도록 간곡히 부탁드립니다.