ISBN 9791158826543
책소개
해당 도서는 주택뉴스의 기사모음집으로서, 백사마을(104마을) 도시재생사업을 밀착취재한 기사내용이다. 백사마을은 현재 과도기 상태다. LH가 시행사 지위를 포기했고, 당시 비례율 53%의 공식자료를 배포했다. 해당 도서는 LH분석 자료에 대한 해석뉴스이다. 20평을 소유한 주민이 24평 아파트를 분양받으려면, NPV 방식으로 2억1600만원을 분담해야하고, ROE 방식으로 1억8900만원을 부담해야한다. 즉, 20평 소유자는 24평의 아파트에 입주하려면 최소 2억원이 필요하다고 LH는 분석했다.
제보문의 : 1661-4361
순서
1. 백사마을 비례율 53% 사업성 없다. / LH 타당성 조사
2. 이종민 전 주민대표회의 위원장의 진실한 호소문
3. 백사마을 현장을 직접 걸으며
4. 꿩대신 닭(?) LH 대신 SH(?)
(요약본)
LH공사 서울 중계본동 타당성 조사 최종 보고서(2015. 5) p160 : NPV로 분석한 결과, 중계본동(백사마을) 사업의 비례율은 52.89%로 매우 낮게 나타났다. 여기서 비례율 산정은 들어가는 총수입과 총비용은 2020년 기준 청산시점의 금액이며, 종전 자산은 관리처분 시점(2015. 12. 31)에 평가한 금액이다.
백사마을의 경우, 총권리자분담금은 2964억원이다. 20평 소유자의 종전자산가는 1억4600만원이고, 권리자 분담금은 24평의 경우 2억1600만원이고, 34평의 경우 3억원이다. (조합원분양가 24평은 2억9000만원, 34평은 3억8000만원)
ROE으로 분석한 결과 중계본동(백사마을) 사업의 비례율은 72.42%로 낮게 나타났다. 여기서 비례율 산정에 들어가는 총수입과 총비용은 2014년 기준시점의 금액이며, 종전자산 또한 2014. 1. 1. 기준으로 평가한 금액이다. 백사마을 총권리자 분담금은 2522억원이다. 20평 소유자의 종전자산가는 1억4400만원이고, 권리자분담금은 24평의 경우 1억9000만원이고, 34평의 경우 2억7700만원이다.
NPV(NET PRESENT VALUE)는 투자안의 경제적 타당성을 분석하는 분석기법으로 미래 현금 흐름을 현재가치에서 현재의 투자액을 차감한 것이다. 일정한 사업성 분석방법이며, 사업일정에 따라 사업비를 투입하며, 분양 및 매각 일정에 따라 매출을 회수하며, 물가상승률과 할인율 등을 고려하여 분석한다.
ROE(RETURN ON EQUITY)는 기업의 자기자본에 대한 기간 이익의 비율이다. ROE(%)=당기순이익/평균자기자본*100이다. 서울시의 “정비예정구역의 자료구축 및 실태조사 가이드라인”에 준하여 본 사업의 투입 및 회수를 모두 2014년 1월 1일 기준으로 분석하는 것으로 물가상승률과 할인율 등을 고려하지 않았다.
이종민 前 주민대표회의 위원장 / 아시다시피 관리처분은 재개발에서 중요한 단어중 하나입니다. 참고로 관리처분을 못하는 이유중에 큰 하나는 백사마을의 7~8할의 권리자들 평균 연령층이 60~70세입니다. 55세정도도 많습니다. 대부분 노후준비를 해야하는 나이들입니다. 재개발 분담금을 내지 못하는 것이 현실입니다. 토지를 소유하고 있는 토지면적 분포도를 보면, 전체 1400명 권리자중에 1000명 정도가 25평 미만의 토지를 소유하고 있고, 100명을 더하면 1100명의 권리자가 30평 미만의 토지를 소유하고 있습니다. 추가분담금은 실제 LH공사에서 분석한 것보다 더 나오면 나왔지 덜 나오지는 않습니다. 건축공사를 하다보면 대한민국 어느 곳이나 추가 분담금이 꼭 더 발생하고 있는 것이 실정입니다.