– 뉴스테이는 ‘뻐꾸기법’…사실상 택지개발
“빚좋은 개살구”라는 말이 있다. 뉴스테이가 그렇다. ‘뉴’라는 말이 무색하게, 조합원들의 재산권에 족쇄를 채운다. 왜, 뉴스테이 사업장들의 속도가 늦고, 재개발로 전환할까? 조합원들의 분담금 때문이다. 공공임대사업자의 일반분양 매매가격이 결정되면, 그때 조합원들의 분담금이 나오고, 이후에 늘어나는 추가 공사비는 조합원들의 몫이다.
뉴스테이 개발사업은 시어머니가 2명이다. 임대사업자와 시공사다. 둘은 각각이다. 공공임대사업자는 일반분양분을 싸게 매입한다. 그런데, 관리처분 전에 매매가격이 결정된다. 공공임대사업자는 싼 값에 매매하길 원한다. 뉴스테이로 매매된 일반분양 전체물량은 공공임대사업자의 것이다.
착공에서 완공까지 대략 3년이 걸린다. 이주기간이 늘어날 경우, 4년이 걸릴 수도 있다. 물가상승률에 따른 공사비 인상이 300억원이라고 한다면, 그 부담은 조합원에게 떨어진다. 보통 조합들은 일반분양에서 이익을 남겨서 추가 공사비를 지급하는데, 뉴스테이는 그것을 할 수가 없다.
만약, 현금청산자가 많은 재개발 조합의 경우, 조합원들은 남는 것이 거의 없다. 왜냐면, 현금청산자들은 시세에 따른 감정평가로 청산을 받게 되고, 청산금액이 늘어나는 만큼 조합원들의 분담금은 늘어나는데, 뉴스테이 임대사업자들은 전혀 영향을 받지 않는다. 한지붕 두가족의 개념으로 봐야한다.
뉴스테이는 공공임대사업자의 독립적 사업이고, 조합원들은 거의 세입자 수준으로 늘어나는 시공비를 모두 감당해야한다. 뉴스테이를 추진하는 사업지에서 시공사가 조합원 분양에 ‘근저당권 설정’을 요구하는 이유가 여기에 있다. 일반분양은 임대사업자의 것이니, 추가 공사비를 받을 수 없을 경우를 대비해서 조합원 분양에 담보를 설정하는 것이다.
이런 이유로 뉴스테이법은 “돈먹는 하마, 뻐꾸기 법”으로 불린다. 뉴스테이 사업자들은 정부의 각종 세제 혜택을 받고, 8년간 임대사업을 한 후에는 전체 물량을 일반분양으로 팔아서 수익을 남길 수 있다. 또한, 조합원들이 부담하는 분담금으로 시공비를 계산하고, 일반분양분을 싼 값에 매매할 수 있다. 재주는 조합원들이 부리고, 돈은 뉴스테이가 챙기는 꼴이다.
최악의 시나리오는 시공사와 뉴스테이 사업자가 서로 연결되는 경우다. 이럴 때 조합원들은 ‘볼모’로 잡혀야한다. 뉴스테이 사업자는 매우 싼 값에 대량으로 매매하고, 이후에 시공사는 추가 공사비를 올릴 경우, 조합원들은 모든 공사비를 감당해야한다. 감당하지 못하면, 근저당이 설정된 집에 입주해야한다.