장위11구역, 죽었다가 이제 살아났다!!
성북구청, “모아타운(가로주택)은 공모신청 불가능”
[서울교육방송 장창훈 기자]=장위11구역에 새로운 바람이 불고 있다. 도시정비형 재개발사업, 즉 역세권 정기전세주택 정비계획이다. 장위11구역 재개발추진 준비위원회(공동대표 문주희, 최명일)이 자원봉사자들과 함께 이뤄낸 결과다. 본래 토지등 소유자가 1100명이었으나, 3년전만 하더라도 ‘전통시장 정비계획 시범구역’에 묶여있던 장위11구역은 그러한 사실조차 모르고 있었다.
문주희 공동대표는 우연히 그 사실을 알고, 동네 주민들과 함께 성북구청을 방문해서, ‘장위전통시장 연계 도시재생 사업의 진실’을 자세히 파악해서, 장위11구역 주민들에게 그 사실을 알렸다. 2020년 2월 장위11구역은 주민들도 모르게 ‘전통시장 도시재생 시범사업 구역’으로 선정된 것이다.
동네 주민들은 직장을 마치고, 살림을 하다가, 시간이 날 때마다 함께 모이고, 뭉쳤다. 자원봉사자 10명이 50만원씩 각출해서, 보증금 500만원에 월세 40만원 가량에 작은 사무실을 얻었다. 장위11구역 재개발 준비위원회가 이렇게 탄생했다. 자원봉사자들이 많이 모이면 50명이 모일 때도 있었다. 점심은 각자도생! 집에서 먹고 오는 사람들도 있고, 알아서 각자 해결했다. 노란 손수건을 집집마다 붙이는 ‘예쁜 재개발 운동’을 하면서, 골목마다 포스터를 부착하고, 자동차에 현수막을 걸고 ‘재개발 행진’을 하기도 했다. 그렇게 생존전략을 펼친 결과, 장위11구역은 ‘재개발 사업’을 위해 속도를 낼 수 있었다.
2022년 5월, 장위전통시장 연계 도시재생 사업은 철회됐다. 주민동의율 65%다. 서울시가 주민들의 의견을 수렴한 것이다. 게다가, 2022년 9월에는 각 구역별로 모아타운(가로주택) 반대 동의서를 50%를 받아서 제출했다. 장위11구역은 2022년 9월 이후, 가로주택(모아타운)은 법률상 불가능한 셈이다. (기존에 설립된 11-1, 11-2, 11-3, 11-4는 장위11구역에서 제외됐고, 장위전통시장도 구역에서 제외됐다.)
◆성북구청, “장위11구역 역세권 장기전세주택 정비계획 검토중”
성북구청은 장위11구역 재개발추진준비위원회 손을 들어줬다. 현재 장위11구역에 ‘모아타운’의 과대광고가 퍼지면서, 주민들의 눈과 귀를 현혹하고 있고, 이에 대해 성북구청은 공식문서를 통해 “장위11구역에서 모아타운 공모신청이 불가능하다”고 통보했다. 왜냐면, 역세권 장기전세주택사업이 신청중인 사업지이기 때문이다.
◆서울시, 장위11구역 열정에 감동하다.
재개발사업은 모르면 당한다. 알면, 돈과 시간을 번다. 2017년 3월 30일, 장위11구역은 죽었다. 몰라서, 30% 해제동의서로 직권해제된 것이다. 이후, 집값은 폭락했고, 2022년에는 장위전통시장을 위한 시범구역으로 편입될 뻔했다. 그것을 막아낸 곳이 ‘장위11구역 재개발추진준비위원회’다. 문주희 공동대표를 비롯, 자원봉사자들은 성북구청과 서울시를 직접 찾아가, 주민들의 동의서를 보여주며, ‘역세권 시프트 사업’에 대한 열정을 알렸다. 2022년 6월 30일, 기적이 일어났다. 조례가 바뀐 것이다. 그 전까지는 재개발해제 지역은 역세권 시프트 사업이 불가능했지만, 조례가 변경되면서 장위11구역에 희망의 빛이 비춘 것이다.
◆가로주택 11-1, 8억3천에 조합원 분양
장위11구역에 역세권 장기전세주택사업이 들어서게 된 결정적 요인은 ‘가로주택 11-1’의 조합원 분양가다. 가로주택 사업은 행정적으로 빠르게, 저렴하게 사업을 추진하겠다는 것인데, 용적률이 적다보니, 시공사의 시공비를 맟추기 위해서, 조합원들의 분담금이 커지게 된다. 60명 남짓 구성된 11-1과 11-2구역은 현대건설에서 사업을 추진했는데, 8억3천에 조합원 분양가가 나왔고, 조합원별 분담금은 5억원 가량 책정됐다. 가로주택을 모아 놓은 ‘모아타운’도 결과는 비슷하다. 이로 인해, 장위11구역은 용적률을 최대한 높일 수 있는 역세권 시프트 사업에 도전장을 냈고, 현재 성북구청에서 검토 중이다.
문주희 공동대표는 “가로주택은 용적률이 240%로 턱없이 낮아, 주민 분담은 너무 무겁다. 반면, 역세권 시프트 사업은 용적률이 높고, 공공과 함께 상생하면서, 주민들의 이익을 최대한 높일 수 있다. 돌곶이 역은 600%, 상월곡은 500%까지 용적률이 나와서, 540% 용적률 혜택을 받게 된다. 쾌적한 주거환경을 위해, 용적률을 420%로 낮추더라도 조합원 850명이 2800가구까지 지을 수 있다”고 설명했다.