[서울교육방송 / 사건분석]=인천 금송구역에는 뉴스테이가 좋을까? 재개발이 좋을까? 임대사업자 대림AMC와 삼호건설은 “재개발을 하면 망한다”고 주장하고, 두산건설은 “재개발을 해야 조합원이 산다”고 설명한다. 두산건설은 “뉴스테이를 하면 조합원이 망한다”고 말하고, 대림AMC와 삼호건설은 “미분양 리스크를 생각하면, 재개발은 아니다”고 말한다. 도대체, 누구 말이 맞을까? 판단은 조합원 각자의 몫이다. 누군가는 거짓말을 하고 있음이 틀림없다. 서로 다른 주장이 모두 옳을 수는 없다.
◆ 뉴스테이 연계형 정비사업 vs 재개발
금송조합은 4월 2일 대의원회에서 추가 자료를 현장에서 배포했다. 해당 자료 중에서, “청전2구역, 부평4구역, 숭의3구역, 송림1,2동 구역은 뉴스테이 연계형 정비사업을 포기했다”라고 되어있다. 마치, ‘포기하다’는 것은 ‘이익의 상실’을 전제한다. 해당 지역은 ‘뉴스테이’를 버린 것이지, 포기가 아니다. 단지, 대림AMC는 임대사업자의 입장이므로, ‘포기’라는 단어를 쓴 것이다. 조합원들은 뉴스테이를 버렸고, 재개발로 새출발을 한 것이다. 그 개발방식이 훨씬 유리하다고 판단했기 때문이다. 개발방식은 집주인이 결정하고, 재개발사업은 조합원 전체가 집주인들이다.
“일반재개발로 변경시 뉴스테이 연계형 정비사업의 인센티브는 반납해야한다” (대의원회 자료)
맞는 말이다. 개발방식이 바뀌면 적용법률도 달라진다. 뉴스테이는 뉴스테이로, 재개발은 재개발로 인센티브가 적용된다. “반납”은 새로운 “추가”로 대체된다. 뉴스테이는 인센티브만 높지, 빚좋은 개살구다. 높은 용적률은 조합원들의 몫이 없고, 임대사업자가 가져간다. 재개발의 인센티브는 모두 조합원들의 이익이다. 이것 때문에 다른 조합들도 뉴스테이를 버리고, 재개발로 돌아선 것이다.
부평구 청천2구역은 대림산업이 추진하는 사업장인데, 막대한 사업비와 이주비 이자에도 불구하고 착공직전 뉴스테이에서 재개발로 사업을 전환했다. 조합원 이익 때문이다. 금송구역의 경우 현재 금융이자 발생이 없기 때문에 ‘절호의 기회’인 것이다.
상인천초교주변지역 재개발 조합은 일조량 권고사항으로 2개동에 대해 부분적 삭감(20세대) 정도 있었고, 용적률은 법률이 허용한 범위에서 모두 적용됐다.
◆ 일조권으로 1600세대 감소한다는 주장의 근거는?
뉴스테이에서 재개발로 사업방식이 변경되면, 조합원들의 이익이 극대화되는 것은 전문가들의 공통된 의견이다. 그런데, 대림AMC는 “금송구역은 개재발을 하면 망하고, 뉴스테이를 해야 한다”고 말한다. 과연 사실일까? 왜, 그들은 “재개발을 하면 망한다”고 말할까? 일조권 때문이다. 그들은 인천시의 일조권 권고사항을 과대포장해서, ‘1600세대 감소’를 예측했다. 근거는 없다.
만약, 일조권 때문에 1600세대가 감소된다면, 그것은 주택행정 자체가 붕괴될 것이다. 지난 2019년 11월 26일 인천시는 일조권 권고사항을 적용해서, 상인천초교주변 재개발 사업의 사업승인을 인가했다. 용적률 삭감은 없었고, 최대 275%나 받았다. 전체 24개동에서 2개동에 대해 부분적으로 일조량 개선을 위한 보강이 결정됐다. 대략 20세대 정도 감소됐다. 결국, 대림AMC의 일조량 시뮬레이션은 지나친 과장으로 ‘기우’(杞憂)인 것이다.
◆ 비관적인 대림AMC, 희망적인 두산건설
대림AMC는 대의원회에서 배포한 자료를 통해 “어둠고 칙칙하고, 비관적인 전망”을 내놨다. 인천의 부동산 시장은 “잠시, 거품”에 불과하다는 것이다. 미분양이 발생할 경우, 위험하다는 것인데, 이것은 부동산 시장을 너무 비관적으로 진단하는 것이다. 주장은 자유지만, 시장의 흐름을 제대로 파악하지 못하고, 옛날 사고에 묶인 아전인수격 해석일 수도 있다.
인근 작은 부동산에 물어보는 것이 오히려 정확할 수 있다. 그들은 이구동성으로 “뉴스테이를 버리면, 사겠다는 사람들이 많다”고 말했다. 대림AMC는 “인천 동구에는 영향을 미치는 개발호재가 없다”고 말했는데, ‘금송조합의 재개발 전환’이 곧 개발호재다. 두산건설의 자료에 따르면, “인천의 부동산 경기가 살아났고, 미분양이 발생해도 일반분양을 건설사에서 매입해서 조합원의 이익을 보호하겠다”고 했다.
