[서울교육방송 장창훈 경제전문기자]=전세와 월세 전세와 월세는 법적으로 효력이 다르다. 월세는 보증금 얼마에 매월 월세를 집주인에게 낸다. 전세는 매월 내는 것이 없다. 대신에 은행에 이자를 낸다. 집주인에게 내느냐, 은행에 내느냐가 다르다. 전세자금대출을 받으면서 집주인에게 내지 않고, 은행에 이자를 낸다. 전세권은 물권이고, 월세는 임차권으로 채권이다. 집을 빌려서 사용하는 것은 똑같은데, 전세권은 물권이며, 월세를 내는 세입자는 채권에 불과하다. 채권은 돈받을 권리로서, 세입자는 집주인에게 ‘보증금’에 대한 채권을 갖는다. 물론, 집주인은 세입자에 대해 ‘월세’에 대한 채권을 갖는다. 상호 채무관계가 적혀있는 임대차계약서가 사실은 ‘차용증’이다. 그래서, 집주인이 보증금을 내주지 않을 경우, 임대차계약서를 근거로 해서 ‘보증금반환소송’을 하고, 집주인도 임대차계약서를 근거로 해서 ‘월세미납’에 대한 명도소송을 제기한다. 모두 채권에 대한 소송이다. 그러나, 전세권은 다르다. 전세권은 물권이어서, 집주인이 바뀔 경우에 대항력도 있고, 사용수익할 권리도 있으며, 사실상 아파트를 소유한 것과 같다. 전세권을 갖게 되면, 전전세를 할 수도 있다. 전세를 살더라도 반드시 전세권을 설정해야만 물권적 효력을 갖는다. 전세권을 설정하려면, 전세권설정계약을 하고, 전세금을 집주인에게 주고, 등기를 해야한다. 3가지 요소를 통해 전세권이 설정되고, 전세금은 등기부에 그릭된다. 미등기 전세는 임차권과 같아서 채권적 효력이 있으므로, 전입신고와 확정일자를 받음으로 ‘물권적 효력’을 갖고서 대항력이 있다. 민법 303조는 전세권의 내용이 나온다. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 이것이 전세권이 갖는 권능이다. 전세권 설정행위는 처분행위이므로 집주인의 처분권한이 반드시 필요하다. (집주인 동의가 없다면 전세권 설정은 안된다.) 전세권은 민법 312조에 따라, 그 존속기간이 최장 10년이고, 최단 1년이다. 1년~10년까지가 전세권 존속기간이며, 전세권이 끝날 경우에 집주인은 6개월~1개월 전에 갱신을 통보해야한다. 만약 집주인이 갱신을 통보하지 않고서 전세권이 만료되면 법정 갱신으로 자동연장된다. 그렇다면, 법정갱신은 전세금은 그대로 유지되면서, 전세기간은 ‘기간없는 전세’로 전환된다. (갱신계약을 하지 않으면, 무기한 전세가 아니다. 기간없는 전세다.) 기간없는 전세는 집주인과 전세로 사는 사람이 누구라도 서로에게 ‘계약만료’를 아무 때나 통보할 수 있으며, 통보하는 그 때부터 6개월후가 계약만료다. 전세권 소멸통고후 6개월이다. 그러므로, 전세권을 가진 사람은 갱신을 요구하는 것이 나을 수도 있다.