GTX와 미래를 내다보는 투자의 혜안(慧眼)

GTX가 급부상하고 있다. 현재 일산에서 강남까지는 1시간이 넘는데, GTX는 20분까지 단축시킨다. 기다리는 시간과 지하철을 타는 시간을 합하면 넉넉하게 30분이면 일산과 강남을 오고갈 수 있게 됐다. 이제 일산은 강남구에 속한 교통권이라고 해도 과언이 아니다.
경기도 고양시 일산은 본래 ‘한뫼마을’의 이름을 따서 ‘일산’(一山)이라고 한다. 또 조선 태종13년(1413년) 고봉현, 덕양현의 첫자와 중자를 합쳐(고양)이라 칭했던 곳이다.
일산 신도시는 1970년엔 읍이었고, 1992년 2월 1일 초 주택200만호 건설의 주택행정으로, 일산신도시와 그 외 4곳 지역 (분당, 산본, 중동, 평촌)이 택지개발사업 1기 신도시가 이루어지면서 시로 승격했다.
서울특별시에서 20㎞ 정도 떨어져 서북부에 위치한 일산신도시가 성장을 거듭해 2014년 8월 1일 동구와 서구로 분구(2005년 5월)해서 인구 100만 도시가 되었다.
일산은 모든 지역이 인구억제 과밀지역에 속하며, 군사시설보호구역이 45.8%에 달하며, 개발제한구역이 44.8%나 된다. 한마디로 살기 좋은 도시라고 할 수 있다. 이미 완성된 도시로서 쾌적한 주거환경과 각종 생활문화권이 발달해 있는 곳이다.
초대형 하우징페어를 비롯해, 모든 박람회장을 열 수 있는 킨텍스와 한류월드에 mbc를 비롯한 각 방송사들, 행신동에 ktx 종착역이 있으며, 행주산성이 있고, 서쪽으로는 인천시를 쉽게 접할 수 있고, 김포를 잇는 여러 개의 대교가 맞물려져 인프라가 잘 구축되어있다.
일산 호수공원의 멋진 전경에 시원한 한강이 펼쳐져 있으며, 자유로와 제2자유로가 차량소통을 원활하게 하며, 서울행 전철3호선이 운행중이고, 경의, 중앙선이 운행중이다. 여기에 2015년 11월28일 GTX 수도권 광역급행 열차가 2016년 초에 착공된다는 발표로 일산이 한층더 업그레이드될 것 같다.
여기에 예술문화시설, 자급자족의 기능을 갖춘 수도권 서부중심도시, 남북통일의 전진기지, 서울 외곽 고속도로와 북으로 이어지는 자유로가 개성진입의 교두보로 버티고 있다.
대화동 GTX 수도권광역철도역이 버티고 있는 이곳은 역세권 일대가 광활하다. 어느 곳이든 토지면적이 적은 곳은 어떤 도시계획이든 들어서지 않는다. 종착역 역사가 건립되면 모든 철도전철들이 정거할 수 있는 정류장이 필요하다. 더불어 도시에 인구가 밀집하면 다양한 문화시설들이 들어서야하기 때문에 어느 정도 거대한 규모로 택지가 있어야한다.
솔직히 말하자면, 일산의 투자처는 막차를 탔다고 할 수 있다. 토지에 투자를 하려면, 최소한 대화동 GTX 철도개발 발표 전에 매입을 했어야 했다. GTX 철도개발은 조금만 정보에 귀를 기울이면, 언론을 통해서 보도가 된다. 공청회를 비롯해서 찬반여론이 팽팽할 때, 혹은 내부에서 논의하는 정보가 흘러 나왔을 때, 그것을 토대로 투자했다면 큰 돈을 벌었을 것이다.
GTX를 기점으로 아직도 찾으면 돈 되는 곳은 있다. 다만 시세와 호가로 매입을 하다면 투자 대비 계륵같은 수익밖에 없을 것이다. 계륵(鷄肋)은 먹자니 먹을 게 없고, 버리자니 아까운 그런 곳이다. 투자목적은 수익인데, 수익이 너무 적다면 고생한 보람이 없다.
수익성 투자사업으로는 법원경매가 적당하다. 물론 권리분석이 우선되어야하며, 수지분석 또한 가장 유의해야할 대목이다. 채권과 채무간의 관계를 잘못 판단하면 오히려 손해를 볼 수도 있다. 경매라고 무조건 돈되는 것은 아니다. 어떻게 투자하느냐보다 어느 곳에 투자하느냐가 매우 중요하다. 신뢰성있는 경매전문가들의 컨설팅을 받는 것도 중요하다.
구슬이 서말이라도 꿰어야 보배란 말이 있다. 경매(競買)는 경쟁해서 매매한다는 뜻인데, 여기서 보다 중요한 것은 ‘저렴한 가격’에 매입하는 것이다. ‘저렴한 가격’은 4~5년후의 미래가치를 내다보면서 저렴한 가격에 낙찰을 받았다면, 그것도 좋은 투자수익 모델이 될 수 있다. 4~5년후에 10배의 수익이 난다면 은행보다 더 좋은 ‘황금알을 낳는 투자거위’가 되는 것이다.
경매투자에서는 반드시 숨어있는 함정을 꼼꼼히 살펴서 피해야하고, 또 숨어있는 보석을 잘 발견해서 캐내는 안목을 가져야 한다. 일산은 아직도 캐 볼만한 보석의 광산과 같다. 왜냐하면 서울과 가까운 위치가 최고의 후광효과다. 서울과 일산 사이의 어느 곳이 돈이 될 것인가에 관심을 갖고서 투자할 위치를 찾는다면, ‘땅의 아름다운 보석’을 캐는 기회를 맛볼 수도 있다.
세종시이외에 다른 혁신도시들이 발전에 발전을 거듭하고 있지만 서울특별시인 서울을 거스를 수는 없다. 아직은 대한민국의 모든 돈의 출처는 서울이다. 서울이 한국의 경제 원심축이고, 나머지는 위성도시에 불과하다. 경기 인천이 자족도시로 커나가지만, 엄밀히 따지면 서울의 가지에 불과하다. 이는 마치 지구촌경제가 유럽과 중국과 미국으로 각각 나뉘어져 자급자족한다고 하여도, 미국의 달러의 영향권안에 놓여있듯이 그러하다.
언제나 중앙축은 서울이며 서울을 등지고 발전해나갈 도시는 없다. 그러기에 중앙축의 연결고리를 눈여겨봄으로 투자지점을 파악해 나가는 것도 좋은 투자방식이다. 일산 고양 삼송 김포 파주 수색 등 연결고리에 민감한 요충지를 물색해 보면, 도시와 도시사이의 대학, 병원, 관공서, 역사, 도로진입로, 관광지, 토지구역계획지구 등의 인프라를 그려보면 답이 나온다.
투자의 기본은 빈틈을 발견하는 것이다. 언제나 빈 틈이 돈이 된다. 단 개발이 제한되거나 영구히 계획이 없는 곳은 피해야하며, 보존녹지와 영구 농림지역은 개발에서 제외되므로 근처에도 가서는 안된다. 보존녹지와 영구 농림지역은 투자에서 ‘독약’같은 곳이라고 보면 된다. 도시가 들어서면 사람이 몰려들고, 사람이 몰려들면 살아야할 아파트가 건설되고, 아파트는 대규모 주택공사로 이어진다. 이러한 개발의 밑그림을 그려보면서 토지를 쳐다보면 ‘미래의 보물’들이 선연히 보일 수도 있다. 이것이 미래를 내다보는 투자의 혜안(慧眼)이 아닐까?
만약, 좋은 물건을 만났다면 바로 행동에 옮겨야한다. 경매는 곧 축구 경기와 같아서, 골인을 넣을 수 있는 기회가 왔다면 ‘3초안에’ 승부를 결정해야한다. 모든 기회는 그 찰나, 그 순간이다. 정확한 분석과 과감한 행동이 사람에게 ‘예상치 못한 부(富)’를 가져온다. 순간 멈칫 머뭇거리면, 투자의 기회는 상대에게 뺏기게 된다. 미래를 내다보는 눈을 가진 자들은 언제나 과감한 결단을 하지 않을 수 없다. 이것이 큰 부자와 작은 부자의 차이가 아닐까?