‘재개발이 실패하는 이유 10가지’
‘재개발이 성공하는 이유 10가지’
오늘 신당8구역 토지등소유자들을 대상으로 재건축 재개발 교육특강이 진행됐다. 참석자는 100여명 정도, 신당8구역 재개발 반대 위원회(전선태 위원장, 내 재산 지킴이)의 초청으로 진행된 교육특강인데, 나는 교육의 독립성을 요청했고, 다행히 전선태 위원장은 내가 말하고 싶은 내용을 말하게 했다.
나는 신당8구역 재개발에 대해서 중립의 객관적 견지에서 나의 지식을 풀어나갔다. 교육을 시작하자마자 약간 강한 질문이 몇 번 있었다. 재개발을 왜 구청에서 책임지지 않느냐는 식의 질문이었다. 그런 질문이 나올 법도 하다. 워낙에 재개발이 공공관리제도로 운영되다보니 서울시와 구청에서 모든 책임을 진다고 엉겹결에 착각하는 것이다. 나는 헝클어진 실타래를 풀 듯이 하나씩 설명을 해줬다.
어떤 어르신은 정말로 깨어있는 시각을 가지고 있었다. 그 어르신은 모든 정답을 알고 있었다. 나는 그 어르신에게 5분정도 마이크를 드렸더니, “10년전에 나는 재개발을 찬성했던 사람이다. 그때는 재개발을 하면 돈을 벌었으니까 내가 찬성했지. 건축비는 싸고, 분양이 잘되니까 재개발하면 돈을 벌었지만, 지금은 분양이 안되고 건축비는 자재비가 비싸져서 3배나 뛰었고, 감당이 안된다. 집짓겠다고 나섰다가는 건축주가 집을 다 뺏긴다.”고 말했다.
나는 교육장에서 강력하게 주장했다.
“재개발을 하시려면 75%가 똘똘 뭉치십시오. 조합이 되면 절대로 반대하지 마십시오. 조합이 되고서 반대하면 시간을 끌수록 여러분들 손해입니다. 단, 재개발을 안할려면 50%가 똘똘 뭉치십시오. 조합이 되기전에 추진위때 해산하십시오. 조합이 되면 각종 협력업체를 뽑아서 진짜 돈을 쓰기 시작하는데, 지금은 돈을 얼마 쓰지도 않았습니다. 1차 추진위원들이 책임질 것이고, 나머지는 구상권으로 토지등소유자들에게 소송을 하던지 어떨지 나중 일입니다. 1/N하면 얼마 되지도 않습니다.”
조합이 되고나서 조합을 반대하는 반대파들을 보면, 나는 너무 불쌍하다. 조합은 법인격을 갖춘 단체가 탄생해서 본인들의 집문서를 담보로 해서 이미 효력이 발생하고 있는데, 추진위때 반대해서 해산을 하던지, 아니면 조합경영이 원만히 진행될 수 있도록 싸워야한다. 조합이 되면, 그때는 반대하면 안된다. 관건은 조합장의 의지이다.
◆ 코뚜레 뚫기 ◆
재개발재건축 현장을 돌아다녀보면, 2종류로 나뉜다. 조합집행부가 무능한 허수아비거나, 뛰어난 경영인이거나. 집행부가 허수아비면, 조합원들은 아무런 힘을 쓰지 못한다. 이런 집행부는 조합원들의 코에 코뚜레를 뚫고서 이리저리 끌고다니다가 실컷 일만 부려먹고서 현금청산을 시켜 버린다. 재정착률 10%로 추락하고 만다. 왜냐면 협력업체들의 단물을 싹 빨아먹기 때문이다. 반면, 조합 집행부가 똘똘하고, 조합원들을 대변하는 조합장이 선출된다면 협력업체들에게 끌려다니지 않는다. 이런 조합 집행부는 협력업체들의 코에 코뚜레를 하고서 이리저리 끌고다니면서 그들로 하여금 일하게 하니, 조합원들의 분담금이 훨씬 줄어들고 조합원들에게 정보도 투명하게 제공한다. 이 두가지의 분명한 명암(明暗)은 조합원들의 손해와 이익을 결정짓는다. 나는 말했다.
“조합을 결성하려면, 협력업체들의 코에 코뚜레를 할 능력있는 조합장을 선출하십시오. 조합원들의 이익을 대변하는 그런 조합장을 뽑아야합니다. 허수아비 조합장을 뽑아서 여러분의 코에 코뚜레가 끼워지면 그때는 꼼짝없이 끌려다니면서 살게 될 것입니다. 둘 중의 하나입니다. 선택과 결정은 여러분이 하는 것이고, 지금 집행부가 잘하고 있다면 적극 찬성하고, 그렇지 않다면 적극 반대하고 꼼꼼히 따지십시오”
재개발이 실패하는 이유 10가지는 PPT를 통해서 자세히 설명했다. 재개발이 성공하는 이유도 동일하다. 결국 조합원들이 똘똘똘 뭉치는 것으로 모든 운명이 좌우되는 것이다. 조합원들의 일치단결은 하나의 의견(意見)으로 빨리 결정되어야한다. 하려면 빨리 하고, 안하려면 빨리 안해야한다. 이것도 저것도 아니면서 결정을 미루면 결국 그것 때문에 재개발의 답보(踏步)는 훗날 더 큰 손실을 안겨줄 수도 있다. 본인들의 집문서, 땅문서를 담보로 진행되는 재개발 재건축 사업에 수수방관하는 토지등소유자들이 있다면, 소유자로서 권리와 의무를 함께 갖는다는 사실을 명심하길 바란다.
방청객중에서 날카로운 질문이 나왔다.
그가 물었다.
“조합이 되던지, 추진위가 없어지던지 결정이 안되고 계속 돈만 쓰는데, 어떻게 해야되는가?”
내가 말했다.
“여기에 모인 분들이 재개발을 반대하시는 분들도 있고, 찬성하시는 분들도 있다고 봅니다. 찬성도 옳고, 반대도 옳습니다. 본인들의 집에 대해서 본인들의 자유로운 의사표현입니다. 본인들의 의사표현을 하지 않는 사람들이 문제입니다. 찬성하는 분들은 적극적으로 찬성을 주변사람들에게 독려하고, 반대하는 분들도 적극적으로 반대를 퍼뜨리면서 부동층(浮動層)이 이쪽이든, 저쪽이든 움직이도록 해야합니다. 결정은 여러분의 자유입니다. 반대위원회가 바른 말을 하는지, 추진위가 정확한 정보를 제공하는지 여러분이 판단하고, 여러분이 결정하면 됩니다. 추진위도, 반대위원회(내재산 지킴이)도 여러분들을 위해서 일하는 것이지, 그들은 군림하는 단체가 아닙니다. 여러분 스스로 여러분의 재산을 지키기 위해서 부동층이 빨리 결정하도록 이웃만나기 운동을 펼치십시오”