신당8구역 사업성 분석 설명회를 개최하고…. 청구초, 동신초, 흥인초, 장충초로 둘러싸인 교육특구 혜택 1순위 신당8구역
100명 남짓 참석한 신당8구역 토지등 소유자들을 대상으로 사업성 분석 설명회를 개최했다. 앞서 반대파 사업성 분석 설명회를 개최했었고, 추진위 입장에서 사업성 분석을 요청해서 진행하게 된 것이다.
사업성은 뭔가? 이게 돈이 되는가? 그걸 묻는 것이다. 사업(事業)은 곧 일이고, 일을 하는 목적은 이윤추구이다. 재개발을 하면 돈을 벌까? 돈을 버는 부류가 다양하고, 아주 복잡한 시스템으로 운영되는데, ‘돈을 벌까?’에 대답을 요청하면, 어떤 답이 나갈까? 그런 질문을 던진 사람은 재개발을 전혀 모르는 것이고, 실태조사 자료의 분석조차 못한 것이다. 이미 실태조사에서 사업성 분석이 나갔다. 그것을 잘 들여다보면, 분담금이 얼마가 될지, 향후 개발이익은 어찌될지 답이 나온다.
개발이익의 프리미엄은 정해져 있다. 왜냐면, 인근 아파트 가격보다 더 높든지, 낮든지 그 즈음에서 가격이 형성되는 것이지, 신당8구역만 독불장군으로 형성되지는 않는다. 상권과 교육이 아파트 가격을 결정하기 때문이다. 3류 건설사에서 시공을 하지 않는 이상, 브랜드 가치도 있을 것이고, 거기에 맞게 아파트 가격은 형성될 것이다. 조합원들은 어느 정도 혜택을 받으면서 조합원 분양가를 낮춰서 나올지, 그것이 관건일 것이고 상가를 가진 조합원들은 상가 분양권 확보가 무엇보다 중요할 것이다.
재개발은 상품이 명확하다. 새롭게 짓는 아파트 숫자들이 정확하고, 그것을 제대로 빠르게 짓느냐가 관건이다. 사람의 문제다. 가장 중요한 것은 돈이 되느냐가 아니라, 돈이 되게 하느냐이다. 조합 집행부가 가장 중요한 것이다. 아파트를 제대로 짓도록 하는 것도 조합 집행부의 몫이고, 각종 협력업체들이 일을 제대로 해내게 하는 것도 조합 집행부의 몫이다. 어쩔 수가 없다.
조합원들이 조합경영에 더 관심을 갖고, 건설적인 비판을 통해서 조합이 제대로 활성화 된다면, 신당8구역만큼 좋은 사업구역이 어디에 있을까? 대림e편한세상과는 비교할 수 없는 개발특구임에도 불구하고, 노른자에 있으면서도 그 노른자를 모르는 황당한 상황이다. 명문중의 명문초등학교인 청구초등학교가 신당8구역의 울타리다. 신당8구역에 아파트가 세워지면, 그 아파트안에 청구초등학교가 위치하는 입장이다. 얼마나 멋진가?
<< 임대수익으로 꼬박꼬박 돈벌이가 된다고 해서, 전체의 이익을 막는 것은 반대파의 이기주의가 아닐까? 개발이익이 없다면, 빛세움 건설을 비롯해서 협력업체들이 투자를 할 이유도 없고, 주택뉴스가 인근 상권과 교육환경을 조사한 결과, 개발이익의 제1순위는 신당8구역이 명확하다. 청구초는 약수역과 청구역의 중앙에 위치하면서 해당 지역의 명문중의 명문학교이다. 학교를 중심으로 아파트 가격이 형성되는 것은 맹모삼천지교의 교육열에서 이미 증명되었다.>>
청구초 뿐만 아니라 인근에 동신초, 장충초, 흥인초 3개의 학교가 더 있다. 아파트가 학교를 중심으로 분포된 것이다. 아파트 가격이 떨어질 이유가 없는 것이다. 사람이 모이면, 아파트는 분양이 되고, 사람이 없으면 아파트 가격은 떨어진다. 학교가 4개나 되니, 신당8구역 아파트 가격의 가치는 누가 봐도, 사업성이 나올 것이다.
신당8구역 조합원들에게 교육적 환경과 상권이 발달해 있느냐가 사업성 분석의 변수이다. 청구초가 발이 달려서 도망갈 이유도 없고, 4개의 초등학교와 1개 중학교, 1개 고등학교가 한꺼번에 다른 곳으로 이전할 이유는 더더욱 없을 것이다. 주민센터도 재개발사업지 안에 있으니 좋은 위치를 선점해서 건설해 준다면 주민이동의 동선도 확보할 것이고, 효행비를 잘 활용하면 중구청과 연계한 교육사업도 진행할 수 있고, 청구역을 중심으로 상권이 다시 형성될 수도 있는 최적의 위치이다.
이렇게 좋은 교육과 경제적 여건을 가지고 있음에도 불구하고, 10년째 왜 재개발이 멈췄을까? 근본원인이 뭘까? 사업은 집이 하는 것이 아니다. 사람이 하는 것이다. 사람들이 모여서 재개발을 하고, 사업을 추진하는 것이다. 특히 재개발은 사람의 마음과 인품과 성격과 다양한 의견들을 어떻게 취합할 것인지가 관건이다. 반대파의 이기적 반대는 용납해서는 안될 것이다.
당장에 임대수익이 없다고 하더라도, 새롭게 들어설 1200세대는 지금의 500세대의 2.5배에 가까운 인구수 증가를 가져올 것이며, 대략 2000명 이상의 새로운 인구가 증가하면 상권은 더더욱 좋아질 것이다. 신당8구역의 새로운 아파트 주변으로 스타벅스와 까페베네 등 커피전문점이 늘어나게 되면 약수역의 상권이 청구역까지 자연스럽게 연결될 확률이 매우 높다. 이렇게 좋은 상권과 교육환경의 개발특구를 10년동안 방치하고 있으니, 흥선대원군의 쇄국정책처럼 신당8구역의 이기적 반대는 이제 자물쇠를 풀어야하지 않을까?
나의 개인적 견해로는, 비판적 반대를 이기기 위해서는 더 큰 포용과 미래비젼(조합경영)으로 조합원들을 설득해야할 것이다.
5700억원의 사업규모, 개발이익 1900억원, 지출비용 3800억원의 개략적인 사업규모가 제대로 시행되기 위해서라도 조합원들의 적극적인 조합경영 참여가 필요해 보인다. 핵심은 조합원들을 위하여, 조합원들에 의하여, 조합원들로 구성된 탄탄한 조합 집행부가 조직될 때, 그 사업성의 내용물도 담길 것이다. 신당8구역 재개발이 대박나길 바라며, 그 대박의 이익이 조합원들에게 돌아가길 진심으로 바라면서 강의를 마쳤다.
*** 재개발사업에서는 명품 아파트를 꼼꼼히 빨리 건설해서 입주하는 것이 목적이다. 조합사업이 진행되면, 얼마나 바르고 빠르게 진행할지 그것이 관건이다. 사업성 분석은 교육과 상권 측면에서 매우 좋다. 반대파에서는 상권이 이미 죽은 신당8구역이라고 하지만, 재개발을 하게 되면 상권이 살 수 있는 기회를 얻는 것이다. 현재 청구초와 흥인초의 교육이익은 대림e편한세상에서 누리고 있고, 약수초 주변의 상권 특구는 동아약수하이츠 아파트가 누리고 있다. 대림e편한세상(대략 800세대)과 동아약수하이트(대략 2000세대)의 중간에 신당8구역 재개발구역이 위치한다. 누가 봐도 건설만 된다면 가장 좋은 위치에서 교육과 상권의 개발이익을 누릴 수 밖에 없다. 이것을 인정하지 않는 사람이라면, 나도 더이상 할 말은 없다.